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Wohnmarktbericht-Region-Würzburg: Der iib-Immobilienrichtwert

Wohnmarktbericht 2019 -Region Würzburg-

Kapitel II
Der iib-Immobilienrichtwert

Die Schwacke-Liste für Immobilien

Analog der Schwacke-Liste haben wir den iib-Immobilienrichtwert® ermittelt.

Er kombiniert die normierten, gesetzlichen Verfahren mit einer geostatistischen Methode und liefert letztlich einen verlässlichen, sogenannten stichtagsbezogenen, qualifiziert geschätzten, vorläufigen und marktangepassten Durchschnittswert. Der Wert einer Immobilie wird objektweise wie folgt berechnet:
Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertverfahren
Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren*
Wohnungen: Vergleichswertverfahren*

Ein Gutachten ersetzt der Richtwert nicht, da z. B. keine Ortsbesichtigung und Grundbucheinsicht vorgenommen wird. Der iib-Immobilienrichtwert® entspricht stichtagsbezogen dem marktangepassten und qualifiziert geschätzten Marktwert. Die tagesaktuelle Marktanpassung erfolgt dabei nach einer vom iib Institut entwickelten Methode, die auf tagesaktuellen und historischen, normierten Angebotsanalysen beruht.

ZUSATZINFOS
Mit der iib-Immobilienrichtwert® Methode können auch bestehende Angebote überprüft werden. Wir haben dazu ein Ampelsystem (rot / gelb / grün) entwickelt.

Angebote mit Abweichungen +/­ 10 % liegen im grünen Bereich Angebote mit Abweichungen +/­ 20 % liegen im gelben Bereich Angebote mit Abweichungen >= 30 % liegen im roten Bereich.

IIB REFERENZOBJEKTE
Diese finden Sie z. B. in unseren Markberichten mit dem iib Richtwert-Siegel. Für eine ausgewählte Region wird die Größe von Immobilienobjekten vereinheitlicht und damit ein direkter Vergleich untereinander möglich.

Mit dem Richtwert kann für lokal-, regional-, landes- und/oder bundestypisch standardisierte Objekte ein Marktwert geschätzt werden. Direkte Vergleiche und eine Überprüfung anhand vieler amtlicher Grundstücksmarktberichte schaffen somit Sicherheit und Transparenz.

Referenzhaus

… zur Ermittlung der Richtwerte in Würzburg

Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte® wurden die oben aufgeführten Referenzobjekte in Abhängigkeit von Ausstattung, Zustand, Lage und Alter mit Hilfe des Sachwertverfahrens (siehe Box auf der rechten Seite) berechnet und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.
Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert abweichende Preise am Markt erzielen.

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KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN IN DER STADT WÜRZBURG

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Haus – Kaufen iib-Immobilienrichtwert® KAUFPREISE HÄUSER NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN ABSOLUTEN PREISEN

SACHWERTVERFAHREN: Dieses Verfahren wird überwiegend für Bewertungen von Eigenheimen verwendet. Vereinfacht gesagt, wird in diesem dreistufigen Verfahren der sachliche Wert der Immobilie ermittelt.
Verfahrensstufe 1: Berechnung der baulichen Wert-Elemente nach typisierten Kosten: 1. Das Grundstück entsprechend seiner Größe. 2. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen – 3. Die Herstellungskosten der Außenanlagen – Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.
Verfahrensstufe 2: Auswertung des Grundbuchs zur Ermittlung von wertbeeinflussenden rechtlichen Aspekten. Ergebnis ist der endgültige (noch nicht marktangepasste) Sachwert.
Verfahrensstufe 3: Marktanpassung des Sachwerts, d. h. anhand einer Auswertung notarieller Kaufverträge wird ermittelt um wie viel Prozent der berechnete Normwert am Stichtag vom durchschnittlichen Marktpreis abweicht. Hinweis: Da die Kaufpreise oft ein bis zwei Jahre alt sind, hat das iib Dr. Hettenbach Institut für den iib-Immobilienrichtwert® ein eigenes Verfahren zur Marktanpassung aus Angeboten entwickelt.

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QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019

Referenzwohnung … zur Ermittlung der Richtwerte in Würzburg

Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte® wurden die oben aufgeführten Referenzwohnungen anhand des Vergleichswertverfahrens (siehe Box auf der rechten Seite) berechnet und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.

Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert abweichende Preise am Markt erzielen.

wohnmarktbericht-region-wuerzburg-2019-immobilienrichtwert-referenzwohnung

KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN IN DER STADT WÜRZBURG

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QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019

Wohnung – Kaufen
iib-Immobilienrichtwert®
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN

VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Dieses Verfahren wird überwiegend für die Bewertung von Wohnungen genutzt. Vereinfacht ausgedrückt werden in diesem Marktbericht gemäß der gesetzlichen Grundlage anhand der nachfolgende Merkmale: Immobilientyp, iib-Wohnlage, Größe, Ausstattung, Zustand und Alter aus der iib Datenbank vergleichbare Objekte gesucht. Direkte Vergleiche über kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilien in der Nachbarschaft stehen meist nur im Ausnahmefall zur Verfügung.

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QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019

Referenzwohnung …zur Ermittlung der Richtwerte in Würzburg

wohnmarktbericht-region-wuerzburg-2019-immobilienrichtwert-referenzwohnung-miete

QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte® für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.2019

KALTMIETEN WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN IN DER STADT WÜRZBURG

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Wohnung – Mieten
iib-Immobilienrichtwert®

MIETEN WOHNUNGEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN

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