Die unterschiedlichen Immobilien-Bewertungsverfahren

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht das Objekt selbst und der Grundstückwert im Fokus. Dabei wird einerseits der Wert des Grundstücks und andererseits der Wert aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer, sowie baulichen Schäden, etc. ermittelt.

Einfach ausgedrückt:

Sachwert = Bodenwert + (Neubauwert der baulichen Anlagen – Abnutzung & Schäden) + (Neubauwert der sonst. Anlagen – Abnutzung & Schäden)

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht der wirtschaftliche Ertrag, welcher mit der Immobilie erzielt werden kann im Fokus.

Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Gewerbeimmobilien und privat vermieteten Objekten zum Einsatz.

Emotionale Aspekte die vielleicht rein ökonomisch wenig sinnvoll sein mögen (z.B. hochwertige Ausstattungen), wie sie bei der eigengenutzen Immobilie aber ein große Rolle spielen, sind bei dieser Betrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Dem Käufer des Objektes kommt es dabei auf die Verzinsung des investierten Kapitals an und nicht auf den Sachwert der Immobilie bzw. des Grundstückes.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird oft bei der Bewertung von eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet.

Dabei wird der Wert des bebauten Grundstückes mittels Abgleich des Wertes ähnlicher Objekte (Größe und Ausstattung) ermittelt.

Im Idealfall befinden sich die zu vergleichenden Immobilien in unmittelbarer Nähe.

Für dieses Verfahren sollten jedoch eine größere Zahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung stehen, um eine genaue Wertermittlung zu gewährleisten.

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